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更新日：2022年4月19日
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鹿児島市市街化調整区域における住宅建築等に関する条例
平成16年10月に「鹿児島市市街化調整区域における住宅建築等に関する条例」を制定し、住宅建築等の要件を緩和することで既存集落の活性化等を図ってきたところですが、大規模な宅地造成等により、急激な宅地化が進行することで、周辺の道路などの生活環境に大きな影響を与えていること等から、一定規模以上の宅地造成等について抑制する方向で、条例を一部改正し、平成28年4月1日から施行しました。
また、近年の頻発・激甚化する自然災害に対応するために都市計画法が改正されたことに伴い、条例を一部改正し、令和4年4月1日から、災害リスクの高いエリア（都市計画法施行令29条の9各号）での条例第2条第7号の住宅等の開発行為・建築行為を禁止します。
なお、詳細については「鹿児島市市街化調整区域における住宅建築等に関する条例」の一部改正等（令和4年4月1日施行）をご覧ください。
1.指定区域内で行う開発行為等
本条例は、都市計画法第34条第11号、12号の規定に基づき制定しておりましたが、平成28年より、11号による区域等を廃止し、12号による区域等に一本化しました。また、合わせて区域等の見直しや、開発規模の上限を定めました。
条例で指定する土地の区域
以下のいずれかに該当する土地の区域が対象となります。
ただし、災害リスクの高いエリアは、除きます。（災害リスクの高いエリアでの開発行為・建築行為は禁止）
災害リスクの高いエリアとは、都市計画法施行令第29条の9各号に定める「地すべり防止区域」、「急傾斜地崩壊危険区域」、「土砂災害警戒区域（土砂災害特別警戒区域を含む）」等の区域となります。
現在、同法施行令第29条の9第5～7号の区域は、指定しておりません。なお、同法施行令第29条の9第6号の区域指定については、令和5年度を目安に検討を行います。
各区域については、鹿児島県ホームページでご確認ください。
地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域：鹿児島県「砂防三法情報マップ」（外部サイトへリンク）
土砂災害警戒区域（土砂災害特別警戒区域を含む）：鹿児島県「土砂災害警戒区域等マップ」（外部サイトへリンク）
(1)指定既存集落内
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指定既存集落とは？ 独立して一体的な日常生活圏を構成している大規模な既存集落のこと。 平成9年に県知事が指定した集落を、平成29年10月2日に市長が一部変更して指定しています。 指定既存集落の区域については、土地利用調整課や、鹿児島市地図情報システム「かごしまiマップ」（外部サイトへリンク）で確認できます。 |
(2)敷地相互間の距離が100m以内に位置する建築物（市街化区域に存するものを除く。）が20以上連たんしている土地の区域及び当該土地の区域の境界線に接する規則で定める建築物の敷地から50m以内の土地の区域のうち、国道、県道又は幅員6m以上の道路に接する土地の区域
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敷地相互間の距離が100メートル以内に位置する建築物とは？ 建築物の敷地を単位として、この敷地から水平距離で100メートル以内にある建築物の敷地を指します。 途中に、田畑等の空地があってもかまいません。 「（市街化区域に存するものを除く。）」とは？ 市街化区域にある建築物は、敷地相互間の距離が100メートル以内であっても連たん数にカウントできません。 ただし、他の都市計画区域等（吉田・郡山・松元・喜入・桜島）にある建築物は、敷地相互間の距離が100メートル以内であれば連たん数にカウントすることができます。 20以上連たんしているとは？ 町内会組織、小学校区等の生活圏単位のほか日常生活圏などから一体的な関係にあると認められる場合で、建築物の敷地が20以上連続して、連なっている状況を指します。 この場合の20以上の建築物には、同一敷地内にある住宅等に附属する車庫、物置等は含みません。 土地の区域の境界線に接する規則で定める建築物の敷地からとは？ 規則で定める建築物とは、市街化調整区域にある専用住宅、兼用住宅、150平方メートル以内の店舗・飲食店等、共同住宅です。 したがって、50メートルの区域拡大については、これらの建築物の敷地からに限定されます。 幅員6メートル以上の道路とは？ 建築基準法第42条に規定する道路又は公共団体が管理する農道等で建築基準法第43条第2項第1号の規定に基づく認定及び同項第2号の規定に基づく許可を受けた建築物の敷地に接する道路で、基準を満たす交差点まで連続して幅員が6メートル以上確保されている道路です。 |
- 条例で指定する土地の区域内であるかどうかは、土地利用調整課へご相談ください。
予定建築物の用途
条例で指定する土地の区域内で建築できる建築物の用途は、以下のとおりです。
なお、建築物の高さは10メートル以内となります。
(1)住宅（2戸以下）
(2)兼用住宅（店舗等の面積は50平方メートル以内かつ延べ面積の2分の1以内）
※店舗は、別途定めている「法第34条第1号関係の審査基準」を満たせば建築可能です。
敷地面積の最低限度
条例で指定する土地の区域内で予定される建築物の最低敷地面積は200平方メートルです。
ただし、道路、河川、がけその他の地形、地物等によって敷地の拡幅が困難な場合で、市長がやむを得ないと認める場合はこの限りでありませんので、土地利用調整課へご相談ください。
開発許可の要件
条例で指定する土地の区域内で開発行為を行う場合は、以下の要件を満たす必要があります。
(1)開発敷地の接する道路の幅員は、基準を満たす交差点まで6メートル以上（自己の居住の用に供する開発行為は4メートル以上）確保されていること。
(2)開発区域の面積が、1,000平方メートル未満（2戸以下）であること。
(3)予定建築物の敷地は、(1)の道路に4メートル以上接すること。
ただし、地形、地物等の状況によって敷地の拡幅が困難な場合で、市長がやむを得ないと認める場合はこの限りでありませんので、土地利用調整課へご相談ください。
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「基準を満たす交差点」とは？ 基準を満たす交差点とは、交通分散の図れるもので、以下の要件を満たす道路（当該敷地が接する道路を除く）が2以上接続している交差点です。 1）国道・県道・市道又は公共団体が管理する農道・河川管理用通路等であること。 自己の居住の用に供する開発行為とは？ 本人が従前から所有している土地に、自ら（配偶者、子、孫を含む）が居住する住宅を建てるための開発行為です。 |
建築許可の要件
条例で指定する土地の区域内で建築（開発行為を伴わないもの）を行う場合は、以下の要件を満たす必要があります。
(1)予定建築物の敷地は、道路に4メートル以上接すること。
ただし、地形、地物等の状況によって敷地の拡幅が困難な場合で、市長がやむを得ないと認める場合はこの限りでありませんので、土地利用調整課へご相談ください。
(2)道路幅員が4メートル未満で、後退部分に塀や擁壁等がある場合は、撤去すること。
2.許可基準等を定めて行う開発行為等
以下の開発行為や建築等についても、都市計画法第34条第12号の規定に基づき、条例で許可しております。
- 区域区分日(昭和46年2月12日)前から所有している土地等に建てる住宅
- 収用対象事業により移転する建築物
- がけ地近接等危険住宅移転事業等による建築物
- 公民館、集会所等
- 指定既存集落内又はその周辺に10年以上居住した者又はその構成員が建てる住宅
- 卸売市場等の特殊建築物
- 国、県又は市が建築する公営住宅等
- 承認宅地造成地における建築物
- 資材置場や駐車場として敷地を利用するために必要な休憩室等
- 市街化調整区域内での建物の建築計画をされる方は、事前に土地利用調整課にご相談ください。
3.経過措置
以下の開発行為や建築等については、改正前の条例が適用されます。
- 許可申請書が令和4年3月31日までに受理された開発許可・建築許可（29条許可、42条ただし書許可、43条許可）
- 平成28年改正前の基準により開発許可を受けた土地について、災害リスクの高いエリアを除く土地において、専用住宅・兼用住宅を新築等する目的で行う建築許可（42条ただし書許可）
- 平成28年改正前の基準により建築許可を受けた建築物の敷地について、災害リスクの高いエリアを除く建築物の敷地において、専用住宅・兼用住宅を新築等する目的で行う建築許可（43条許可）
- 上記以外に、許可を受けた建築物と同一の用途で、「開発審査会提案基準第3号」の基準を満たせば建替え可能です。
- 平成28年改正前の条例については、平成28年改正前の「鹿児島市市街化調整区域における住宅建築等に関する条例」をご覧ください。
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