開発許可等運用基準の制定

平成16年11月1日に、鹿児島市、吉田町、桜島町、喜入町、松元町及び郡山町が合併して現在の鹿児島市が誕生しました。
合併により、現在の鹿児島市には、市街化区域、市街化調整区域、区域区分(「線引き」)のない都市計画区域及び都市計画区域外がありますが、都市計画法による開発許可制度では、これらの区域において行う一定の開発行為について、良質な宅地水準を確保することを目的とし、公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けております。
開発行為等の許可に関して、本市ではこれまでも都市計画法等に基づき、必要な技術基準等の遵守を求めてきましたが、合併により拡大した本市域の均衡ある発展並びに良質な宅地供給の寄与を目的とすると同時に、開発行政の公平性並びに透明性を高めることを目的として、この度、「開発許可等運用基準」を制定しましたので、その内容の一部を掲載します。

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開発行為の定義について

主として、建築物の建築を目的として、一定規模以上の土地の「区画形質の変更」を行う場合は、都市計画法に基づく開発行為の許可が必要となりますが、「区画形質の変更」とは次のような行為を行う場合です。

（1）「区画の変更」とは？

道路、公園等の公共施設の新設、変更又は廃止を行う場合のことで、「区画の変更」を行う土地の面積が、下記に該当する場合は開発行為の許可が必要となります。なお、単なる土地の分合筆は、該当しません。

• 市街化区域においては、1,000平方メートル以上の場合
• 区域区分のない都市計画区域(旧吉田町、旧喜入町、旧松元町及び旧郡山町の一部)においては、3,000平方メートル以上の場合
• 都市計画区域外(旧吉田町、旧喜入町、旧松元町及び旧郡山町の一部並びに旧桜島町の全域)においては、10,000平方メートル以上の場合
• 市街化調整区域においては、面積の規模にかかわらず全て

（2）「形の変更」とは？

高さ50cm以上の切土又は盛土を含む一体的な造成行為により、土地の形状を変更する場合のことで、「形の変更」を行う土地の面積が下記に該当する場合は、開発行為の許可が必要になります。

• 市街化区域においては、1,000平方メートル以上の場合
• 区域区分のない都市計画区域(旧吉田町、旧喜入町、旧松元町及び旧郡山町の一部)においては、3,000平方メートル以上の場合
• 都市計画区域外(旧吉田町、旧喜入町、旧松元町及び旧郡山町の一部並びに旧桜島町の全域)においては、10,000平方メートル以上の場合

市街化調整区域においては、500平方メートル以上の場合(なお、市街化調整区域においては、面積の規模にかかわらず、下記の図に示す宅地造成等規制法施行令第3条第1号、第2号及び第3号に規定する「形の変更」が生じた場合も許可の対象となります。)

注)この取扱いは、平成19年4月1日から適用します。(都市計画法第32条に基づく事前協議の受付分から)

（3）「質の変更」とは？

農地、山林、雑種地、池沼等の宅地以外の土地を宅地にするなど、土地の有する性質を変更する場合のことをいい、「質の変更」を行う土地の面積が下記に該当する場合は、開発行為の許可が必要になります。

• 市街化区域においては、1,000平方メートル以上の場合
• 区域区分のない都市計画区域(旧吉田町、旧喜入町、旧松元町及び旧郡山町の一部)においては、3,000平方メートル以上の場合
• 都市計画区域外(旧吉田町、旧喜入町、旧松元町及び旧郡山町の一部並びに旧桜島町の全域)においては、10,000平方メートル以上の場合
• 市街化調整区域においては、500平方メートル以上の場合(ただし、自己の居住の用の場合を除く。)

注1)この取扱いは、平成19年4月1日から適用します。(都市計画法第32条に基づく事前協議の受付分から)

注2)「質の変更」に関しては、さまざまなケースが考えられますので、事前に相談してください。

一体開発の判断基準について

開発行為等が行われた土地(開発許可不要の場合も含む。以下「甲地」という。)の隣接地(重複する場合、道路や水路等に挟まれた場合も含む。以下「乙地」という。)における開発行為(開発許可不要の場合も含む。)が、以下に該当する場合、その土地の利用形態等から総合的に判断して、一体的な開発行為と認められる場合は、甲地と乙地を合わせた区域を開発区域として捉えます。

• (1)乙地の開発時期が、甲地の開発行為の完了公告後(開発許可不要の場合は、建築物の検査済証の交付日等で確認)2年以内であるとき。
• (2)甲地と乙地の開発者及び土地所有者(第三者に所有権移転がなされた場合も、2年前までの所有者に遡って適用します。)等が同一人であるとき。

なお、この取扱いは、善意の第三者が行う開発行為に対して適用するものであり、申請者の変更や造成時期のずれ等が意図的に行われたものについては、適用しないものとします。

注）一体開発の判断については、さまざまなケースがありますので、事前に相談してください。

詳しい内容については、土地利用調整課までお問い合わせ下さい。
担当：審査係直通099-216-1383、Fax099-216-1385